Shophouse là gì? Có nên đầu tư Shophouse không?

Được cho là có tỷ suất đầu tư hàng năm tận 8 – 12%, Shophouse trở thành một trong các loại hình bất động sản được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay. Vậy Shophouse là gì? Có thực sự nên đầu tư Shophouse trong thời điểm hiện tại không? Cùng Go Money đi tìm câu trả lời trong bài viết dưới đây!

1. Shophouse là gì? Có nên đầu tư Shophouse không?

1.1. Shophouse là gì? Vị trí, thiết kế và ưu – nhược điểm của Shophouse

Shophouse, hay còn gọi là nhà phố thương mại, là loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ nhà ở và cửa hàng thương mại. Để dễ hình dung hơn về loại hình bất động sản này, cùng phân tích vị trí, thiết kế và ưu – nhược điểm của Shophouse:

* Về vị trí:

Theo xu hướng phát triển các khu đô thị khép kín, Shophouse ngày càng phổ biến trong các dự án chung cư và các khu đô thị có quy hoạch hoàn chỉnh để phục vụ chính cư dân ở đây. Bạn có thể dễ dàng bắt gặp Shophouse ở các dự án lớn như dự án Vinhomes Grand Park hay Phú Mỹ Hưng...

Shophouse thường nằm ở tầng trệt của dãy nhà liền kề hay khối đế chung cư và nằm trên các trục đường chính của khu đô thị để phục vụ nhu cầu mua sắm, tiêu dùng của phần lớn cư dân trong khu đô thị đó.

* Về thiết kế:

Để phục vụ tốt cho cả hoạt động kinh doanh và nhu cầu sinh hoạt, Shophouse có thiết kế tương đối đặc biệt:

·         Thiết kế thông tầng: Ở khối đế chung cư, các Shophouse được thiết kế thông tầng khá giống Penthouse hay Duplex, có cầu thang riêng nằm ngay trong căn hộ. Như vậy, tầng một có thể dùng để kinh doanh còn tầng hai dùng để ở, tương đối tiện lợi.

·         Thiết kế thành dãy nhà liền kề: Trong một số khu đô thị lớn, Shophouse thường là các nhà liền kề được kết nối thành một khu trung tâm thương mại, dịch vụ. Như vậy, về lý thuyết, người kinh doanh sẽ được hưởng lượng khách chung tương đối lớn.

* Ưu – nhược điểm:

Với vị trí và thiết kế đặc biệt như trên, Shophouse đem lại nhiều lợi thế cho nhà đầu tư:

·         Trước hết, với vị trí thuận lợi đó, lại được xây dựng ở nơi có vị trí đỗ xe thuận tiện và gần lối lên xuống của tòa nhà, Shophouse sẽ có khả năng kinh doanh thương mại tốt.

·         Thiết kế thông tầng đa năng sẽ tiện cho nhà đầu tư mua ở, kinh doanh, hoặc cho thuê cùng lúc.

·         Với nguồn cung hiếm chỉ từ 2 – 5% tổng số căn hộ của một dự án mà tiềm năng kinh doanh khá tốt với chính cư dân trong dự án, Shophouse có nhiều khả năng tăng giá trị trong dài hạn nếu nhà đầu tư chọn được các dự án uy tín, được quy hoạch bài bản.

Tuy nhiên, Shophouse cũng tồn tại một vài rào cản cho nhà đầu tư:

·         Shophouse có giá tương đối cao, chênh hơn các chung cư hạng A cùng dự án ít nhất là 20% nên nhà đầu tư sẽ phải cân đối tài chính, lựa chọn dự án kỹ lưỡng để đảm bảo tỷ suất đầu tư của mình.

·         Quyền sở hữu đối với Shophouse ở khối đế chung cư chỉ kéo dài 50 năm nên các nhà đầu tư dài hạn hoặc có nhu cầu ở cần chú ý điểm này.

1.2. Phân loại Shophouse và các vấn đề pháp lý liên quan

Hiện nay, Shophouse được chia làm 2 loại là Shophouse khối đế chung cư và Shophouse thấp tầng:

* Về Shophouse khối đế chung cư:

Là phần tầng dịch vụ của tòa chung cư, thường là ở tầng trệt của tòa chung cư đó. Đây không phải loại hình nhà để ở nên chủ sở hữu không được phép đăng ký tạm trú, tạm vắng tại địa chỉ này.

Thời hạn sở hữu của loại Shophouse này là 50 năm. Nếu hết thời hạn trên thì nhà nước sẽ gia hạn quyền sử dụng nếu khách hàng vẫn có nhu cầu sử dụng căn hộ. Nếu không quyền sở hữu sẽ về tay chủ đầu tư.

Shophouse này thường bàn giao thô và khách thuê tự hoàn thiện.

* Về Shophouse thấp tầng:

Shophouse thấp tầng được xây dựng thành dãy nhà liền kề trong các khu đô thị lớn, có quy hoạch bài bản.

Shophouse này có ưu thế hơn về quyền sở hữu vì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn và được áp dụng các quy định pháp luật như với biệt thự và nhà liền kề. Tuy nhiên khu vực để ở và khu vực kinh doanh phải được tách biệt với nhau.

Shophouse này thường bàn giao thô hoàn thiện mặt ngoài. Khách hàng thuê tự hoàn thiện nội thất hoặc chủ nhà hoàn thiện nội thất liền tường cơ bản. 

Nhìn chung, Shophouse chưa có khung pháp lý chính thức nên các nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án trước khi mua bán. Một số yếu tố pháp lý cần chú ý là:

·         Mức độ uy tín của chủ đầu tư 

·         Giấy phép xây dựng của dự án

·         Hợp đồng mua bán cụ thể

·         Thời gian sẽ bàn giao căn Shophouse

·         Chi phí mức quản lý vận hành sau khi đưa vào kinh doanh

·         Những quy định và điều khoản về những ngành hàng và những hạn chế kinh doanh tại Shophouse

·         Đơn vị quản lý vận hành sau này

·         Giá điện nước của khu nhà phố thương mại

1.3. Có nên đầu tư Shophouse không?

Qua các báo cáo thị trường bất động sản của Savills, có thể thấy việc đầu tư dài hạn vào Shophouse sẽ hiệu quả hơn đầu tư ngắn hạn. Và trên thực tế, việc chờ các khu đô thị lấp đầy để tối ưu hóa hiệu quả của Shophouse cũng cho thấy đầu tư dài hạn sẽ phù hợp hơn với loại hình bất động sản này.

* Về vị trí đầu tư, thị trường Hồ Chí Minh nhìn chung có nhiều tiềm năng hơn thị trường Hà Nội vì tính thanh khoản và nguồn cung của thị trường này có tín hiệu tốt trong thời gian gần đây dù xu hướng chung của thị trường bất động sản là sụt giảm.

Để có cái nhìn cụ thể hơn về thị trường Shophouse, cùng phân tích thị trường này ở thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh dựa trên 3 yếu tố: giá cả, tính thanh khoản và nguồn cung.

* Về giá cả:

Trong ngắn hạn, nhìn chung giá cả của Shophouse có suy giảm do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Ví dụ, ở thị trường Hà Nội, giá Shophouse sụt giảm 9% giữa Quý 2 và Quý 3 năm 2020. Vì vậy, việc đầu tư ngắn hạn Shophouse trong thời điểm này là không phù hợp.

Trong dài hạn, để đầu tư Shophouse hiệu quả nhất, các nhà đầu tư cần chú ý các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của Shophouse như giá đất nói chung của các khu vực và tiềm năng phát triển, lấp đầy của các khu đô thị chứa Shophouse.

* Về tính thanh khoản và nguồn cung:

Nhìn tổng quan từ báo cáo của Savills Việt Nam trong nửa cuối năm 2020, có thể thấy thị trường bất động sản của thành phố Hồ Chí Minh sôi động hơn và có nhiều tiềm năng đầu tư Shophouse hơn. 

Cụ thể, thị trường Nhà liền kề, Biệt thự và Shophouse của thành phố Hồ Chí Minh tăng mạnh về cả nguồn cung và thanh khoản trong khi thị trường ngoài Hà Nội lại suy giảm nhẹ về thanh khoản.

Bên cạnh đó, tính thanh khoản của thị trường Hồ Chí Minh (1380 giao dịch) cũng cao hơn hẳn thị trường Hà Nội (455 giao dịch) dù nguồn cung không chênh lệch nhau nhiều.

Nhìn riêng ở thị trường Hồ Chí Minh, đầu tư Shophouse cũng khả quan hơn hẳn Biệt thự hay Nhà liền kề bởi tính thanh khoản của phân khúc này đứng đầu trong thị trường Nhà liền kề, Biệt thự và Shophouse với 850 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ 80%.

2. Phương pháp đầu tư Shophouse hiệu quả nhất

Bước 1: Xác định khả năng tài chính trước khi đầu tư Shophouse

Khả năng tài chính ổn định là yếu tố tiên quyết khi đầu tư Shophouse bởi phân khúc này không có mức giá vừa phải như đầu tư chung cư hay đầu tư đất nền, cũng như không thể đầu tư ngắn hạn để tối ưu hóa lợi nhuận.

* Về giá cả, giá cho một Shophouse khoảng 100m2 rơi vào khoảng 18 – 20 tỷ đồng. Đây là mức giá đắt đỏ bởi hiện nay, đầu tư một căn hộ chung cư cùng diện tích và cùng dự án chỉ tầm 6 – 7 tỷ đồng.

Ví dụ, một căn Shophouse khoảng 100m2 ở Starlake Tây Hồ Tây đã tầm 22 – 23 tỷ đồng vào cuối 2018. Trong khi một căn hộ chung cư cùng diện tích ở dự án này chỉ vào khoảng 5.2 – 7 tỷ đồng.

Vì vậy, để đầu tư Shophouse, các nhà đầu tư cần phải có tài chính rất tốt, đảm bảo việc đầu tư không ảnh hưởng nhiều tới chi tiêu hàng ngày thì mới nên cân nhắc. Trường hợp tốt nhất là nhà đầu tư có đủ tiền để chi trả toàn bộ Shophouse.

* Về kỳ hạn đầu tư, Shophouse thường là khoản đầu tư dài hạn, phụ thuộc vào khả năng lấp đầy và cộng đồng dân cư ở các dự án nên có tài chính ổn định sẽ giảm thiểu gánh nặng của việc chôn vốn trong Shophouse.

Bước 2: Xác định giai đoạn đầu tư và hình thức đầu tư Shophouse

* Về giai đoạn đầu tư, bạn nên mua Shophouse từ đợt mở bán đầu tiên để hưởng nhiều ưu thế nhất:

·         Giá chào hàng thấp: Tương tự như căn hộ chung cư, giá của Shophouse trong đợt mở bán đầu tiên thường thấp hơn lúc bàn giao nhà từ 15 – 20%. 

·         Nhiều chương trình khuyến mãi, chiết khấu: Để thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư, giai đoạn đầu các dự án thường có chính sách tặng quà, chiết khấu thêm.

·         Nhiều vị trí đẹp: Càng mua sớm bạn càng có nhiều lựa chọn về vị trí để đảm bảo lợi nhuận về sau.

* Về hình thức đầu tư, bạn có thể cân nhắc 1 trong 2 hình thức là mua – bán hoặc mua – cho thuê. Hoặc nếu bạn chưa có nơi ở cố định, bạn có thể cân nhắc mua – ở và kinh doanh. 

Tuy nhiên, trong bài viết này sẽ đề cập tới hai hình thức đầu tư phổ biến nhất và tối ưu lợi nhuận tốt nhất là mua – bán và mua – cho thuê. 

·         Với hình thức mua – bán: bạn sẽ nhận được khoản lợi nhuận lớn ngay lập tức, tăng tốc độ xoay vòng vốn.

·         Với hình thức mua – cho thuê: bạn sẽ có thu nhập ổn định tuy nhiên tốc độ xoay vòng vốn sẽ tương đối chậm. 

Với hình thức này, bạn cần tính toán kỹ lưỡng tỷ suất đầu tư cho thuê trước khi lựa chọn. Bởi hiện nay, nhiều Shophouse có giá 16.5 tỷ đồng chỉ cho thuê với giá khoảng 40 triệu đồng/tháng, tức là tỷ suất đầu tư cho thuê chỉ khoảng 3%/ năm. Như vậy, việc hồi vốn sẽ tương đối lâu.

Bước 3: Lựa chọn dự án Shophouse có tiềm năng thanh khoản tốt

* Vị trí Shophouse:

Tương tự như các loại hình bất động sản khác, Shophouse có khả năng sinh lời cao hay không phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của Shophouse. 

Nhất là để thu hút đối tượng mua và thuê chính là các nhà kinh doanh, bạn cần chú ý các yếu tố sau:

·         Với khu dân cư: Nên chọn những nơi có dân cư đông đúc hoặc các khu đô thị được quy hoạch bài bản để đảm bảo sự sôi động của thị trường cũng như nguồn khách ổn định cho khách mua hoặc thuê về sau. 

Để khảo sát chính xác nhất, bạn nên đi vào thời điểm tan tầm từ 18h – 19h. Trong thời điểm này, bạn có thể kiểm tra chính xác nhất mức độ sôi động của khu dân dư.

·         Với kết nối giao thông: Nên chọn nơi giao thông thuận tiện, nằm ở các trục đường phát triển. Như vậy, người kinh doanh về sau có thể mở rộng nguồn khách hàng ra các cư dân ở khu vực lân cận.

·         Với cơ sở hạ tầng: Bạn cần khảo sát các yếu tố sau để đảm bảo tính thanh khoản cho Shophouse:

·         Có gần bến xe bus, xe khách, tàu điện trên cao để khách tiện mua sắm không?

·         Có chỗ để xe ô tô và xe máy cho khách hàng mua sắm không?

·         Có gần các khu vực giao thông tắc nghẽn hay đường cấm, đường một chiều không?

·         Có gần khu ngập lụt, mất điện không?

·         Khả năng đảm bảo an ninh thế nào?

·         Với tiện ích: Nên chọn các nơi gần các điểm mua sắm, ăn chơi, nghỉ dưỡng nổi tiếng để đảm bảo nguồn khách cho người mua hoặc thuê về sau và dễ dàng thuyết phục họ khi chuyển nhượng.

* Chủ đầu tư của dự án Shophouse:

Để đảm bảo lợi nhuận hàng năm và giảm thiểu rủi ro pháp lý khi đầu tư Shophouse, nhà đầu tư nên lựa chọn dự án có chủ đầu tư uy tín.

Để lựa chọn được chủ đầu tư uy tín, bạn cần cân nhắc 3 yếu tố sau:

·         Năng lực tài chính của chủ đầu tư qua các báo cáo tài chính gần nhất

·         Uy tín truyền thông của chủ đầu tư trên các mặt báo

·         Chất lượng các dự án trước đây của chủ đầu tư.

* Tiến độ thanh toán của Shophouse: 

Nên chọn tiến độ thanh toán tầm 10%/3 tháng để đến lúc nhận nhà tiền thanh toán rơi vào khoảng 70 – 80% và bạn được lãi nhiều hơn khi bán. 

Ví dụ, dự án Starlake Tây Hồ Tây có tiến độ thanh toán là 10%/ 5 tháng. Đây là tiến độ rất lợi cho người đầu tư vì lúc bàn giao, họ mới chỉ trả khoảng 50% Shophouse.

Bước 4: Kiểm tra pháp lý của dự án Shophouse

Yếu tố pháp lý là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyền cấp sổ hồng, sổ đỏ, quyền sở hữu Shophouse và tính thanh khoản của Shophouse bạn mua. 

Vì vậy, bạn luôn cần kiểm tra kỹ càng các giấy tờ căn bản dưới đây để đảm bảo tính pháp lý của Shophouse:

* Hồ sơ pháp lý:

Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy phép xây dựng

Quyết định 1/500 

Văn bản chấp thuận đầu tư

* Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư:

Thuế giá trị gia 

Và một vài thuế phí khátăng

Lệ phí môn bàic (nếu còn nợ thuế sẽ không được cấp sổ hồng)

Bước 5: Chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính khi có trong tay 30 – 40% giá trị Shophouse 

Không phải cứ khi ngân hàng cung cấp lãi suất hấp dẫn hay thị trường bất động sản nhộn nhịp là bạn sẽ đi vay mua Shophouse ngay. Bạn chỉ nên vay mua Shophouse khi bạn có một số vốn đảm bảo cho quá trình vay diễn ra suôn sẻ.

Tốt nhất, bạn chỉ nên bắt đầu vay mua Shophouse khi bạn cầm trong tay số tiền bằng 30 – 40% giá trị Shophouse. Bởi vì, với vay thế chấp, các ngân hàng thường chỉ cung cấp mức vay tối đa là 70 – 80% giá trị tài sản đảm bảo.

Hơn nữa, đó cũng là con số an toàn để bạn có thể trả được lãi suất ngân hàng nếu có biến động lãi suất trong vòng 6 – 12 tháng tới.

Ngoài ra, để giảm thiểu chi phí đầu tư Shophouse, bạn nên lựa chọn ngân hàng liên kết với dự án. Như vậy, bạn sẽ có mức lãi suất ưu đãi và có thể giải ngân ngay từ các đợt mở bán đầu tiên.

Nhưng nhìn chung, khi đầu tư bất động sản, trường hợp tốt nhất là bạn không vay ngân hàng. Bởi với lãi suất các năm tiếp theo từ 9.5 – 11% và một số chi phí phát sinh, bạn sẽ gần như không còn lãi.

Bên cạnh lãi suất cho vay, bạn còn phải cân nhắc các chi phí phát sinh để tránh trường hợp chi phí đó còn cao hơn lãi phải trả. Một số chi phí phát sinh phổ biến bao gồm:

• Phí thẩm định tài sản thế chấp: là phí thu bởi ngân hàng hoặc bởi Công ty thẩm định độc lập.
• Phí công chứng: là phí thu bởi phòng công chứng hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chứng thực tài sản thế chấp.
• Phí giao dịch đảm bảo: là phí thu bởi phòng Tài nguyên môi trường để khai báo và đăng ký tài sản đã thế chấp tại ngân hàng.
• Phí bảo hiểm: là phí thu bởi ngân hàng, phòng ngừa các tai nạn phát sinh với tài sản thế chấp.
• Phí trả nợ trước hạn: là phí thu bởi ngân hàng khi khách hàng thanh toán trước hạn một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Thông thường phí trả nợ trước hạn được tính bằng phần trăm (%) số tiền trả nợ trước hạn. 

Phí trả nợ trễ hạn: là phí thu bởi ngân hàng khi khách hàng chậm thanh toán nợ vay.